Arsa Almadan Önce İmar Planı Nasıl Okunur?

TAKS, KAKS, plan notları, yapılaşma hakkı ve görünmeyen riskler Bir arsa ilanında genellikle şu ifadelerle karşılaşırız: • Konut imarlı • Emsal 1.50 • Dört kat müsaadeli • Ticaret alanında • Villalık arsa • İmara yakın • Yakında imara açılacak Bu ifadeler yatırımcı açısından cazip görünse de tek başına güvenilir bir yatırım kararı vermeye yetmez. Çünkü bir arsanın gerçek değeri yalnızca yüzölçümüne veya bulunduğu bölgeye değil, üzerinde hukuken ve teknik olarak ne yapılabileceğine bağlıdır. Aynı bölgede, yan yana bulunan ve yüzölçümleri birbirine yakın iki parsel arasında ciddi değer farkları olabilir. Parsellerden biri doğrudan yapılaşmaya uygunken diğeri: • Yola veya parka terk edilecek alanda kalabilir, • İmar uygulamasına girmemiş olabilir, • Sit veya koruma alanı sınırında bulunabilir, • İfraz koşullarını sağlayamayabilir, • Üzerinden enerji hattı geçebilir, • Jeolojik açıdan yapılaşmaya sınırlı olabilir, • Plan değişikliği veya iptal davası riski taşıyabilir. Bu nedenle arsa satın alırken sorulması gereken ilk soru: “Bu arsa imarlı mı?” değil, “Bu parselin kesinleşmiş planlara göre uygulanabilir yapılaşma hakkı nedir?” olmalıdır İmar planı nedir? İmar planı; bir bölgede hangi alanların konut, ticaret, turizm, sanayi, park, okul, yol veya diğer kullanımlara ayrıldığını ve yapılaşmanın hangi şartlarla gerçekleşebileceğini belirleyen hukuki ve teknik belgedir. Ancak imar planı yalnızca renklerden ve çizgilerden oluşan bir harita değildir. Mevzuata göre plan: • Plan paftası, • Gösterimler ve lejant, • Plan notları, • Plan açıklama raporu, • Gerektiğinde planın ekleri ile birlikte değerlendirilir. Dolayısıyla bir parselin paftada “konut alanı” renginde görünmesi, tek başına o parsele hemen konut yapılabileceği anlamına gelmez. Yapılaşma hakkını anlamak için plan notlarının, parselasyon durumunun, yol ve terklerin, yapı nizamının, kat yüksekliğinin ve ilgili kurum görüşlerinin de incelenmesi gerekir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, planların pafta, gösterim, plan notları ve plan raporuyla bir bütün olduğunu açıkça belirtmektedir. 1. Önce doğru parseli tespit edin İmar araştırmasının başlangıç noktası adres veya konum tarifi değil, taşınmazın resmî kimliğidir. Bunun için şu bilgilere ihtiyaç vardır: • İl • İlçe • Mahalle • Ada numarası • Parsel numarası • Tapudaki yüzölçümü • Taşınmazın niteliği “Sahile yakın arsa”, “köyün üst tarafındaki tarla” veya “ana yol üzerindeki parsel” gibi tarifler hukuki inceleme için yeterli değildir. Parselin haritadaki konumu ile tapudaki ada-parsel bilgisinin aynı taşınmazı gösterdiği doğrulanmalıdır. Özellikle eski tapular, ifraz veya tevhit geçirmiş taşınmazlar ve kadastro yenilemesi yapılan bölgelerde eski ve yeni parsel numaraları farklı olabilir. İlk aşamada çevrim içi parsel sorgulama sistemlerinden yararlanılabilir. Ancak bu sistemlerde görülen bilgiler ön araştırma niteliğindedir. Nihai işlem öncesinde tapu kaydı, çap, imar durumu ve belediye belgeleri üzerinden resmî doğrulama yapılmalıdır. 2. Plan kademelerini birbirine karıştırmayın Bir taşınmaz farklı ölçeklerde birden fazla planın içinde bulunabilir. Plan ölçeği küçüldükçe genel kararlar, büyüdükçe parsel ve uygulama ayrıntıları görülür. 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı Bu plan, geniş bir bölgenin genel arazi kullanım kararlarını belirler. Örneğin: • Kentsel gelişme alanı • Tarım alanı • Orman alanı • Turizm bölgesi • Sanayi ve lojistik alanı • Su havzası • Koruma alanı gibi üst ölçekli kararları gösterir. Bir taşınmazın 1/100.000 ölçekli planda “kentsel gelişme alanında” bulunması, parselin doğrudan yapılaşmaya açık olduğu anlamına gelmez. Alt ölçekli planların hazırlanması ve uygulama koşullarının belirlenmesi gerekir. 1/5.000 ölçekli nazım imar planı Nazım imar planı, bölgenin ana kullanım kararlarını ve gelişme düzenini gösterir. Bu planda genel olarak: • Konut bölgeleri • Ticaret alanları • Turizm alanları • Sanayi alanları • Ana ulaşım aksları • Yeşil alanlar • Sosyal ve teknik altyapı alanları • Yaklaşık nüfus ve yoğunluk kararları yer alır. Nazım plan yatırımcıya bölgenin genel yönünü gösterir; ancak çoğu durumda tek başına ruhsat alınabilecek ayrıntıyı vermez. 1/5.000 planda konut alanında kalmak, tek başına kesin inşaat hakkı anlamına gelmez. 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı Arsa yatırımında en kritik plan genellikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planıdır. Bu planda: • Yapı nizamı • TAKS • KAKS veya emsal • Kat adedi • Yençok veya bina yüksekliği • Ön, yan ve arka çekme mesafeleri • Yol genişlikleri • Yapı yaklaşma sınırları • Parsel kullanım fonksiyonu • Kamuya ayrılan alanlar daha ayrıntılı biçimde belirlenir. Uygulama imar planında yapılaşma koşullarının düzenlenmesi, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 24. maddesinde açıklanmaktadır. 3. Plan paftasındaki kullanım kararını okuyun İlk incelenecek unsur, parselin hangi fonksiyonda kaldığıdır. Başlıca kullanım kararları şunlardır: Plan fonksiyonu Genel anlamı Başlıca risk Konut alanı Konut ağırlıklı yapılaşma Yoğunluk ve kat sınırı Ticaret alanı Ofis, mağaza ve planın izin verdiği ticari kullanımlar Her ticari kullanım otomatik olarak mümkün değildir Ticaret + konut Karma kullanıma açık alan Kullanım oranları plan notunda belirlenebilir Turizm alanı Otel ve turizm tesisleri Bakanlık, ruhsat ve tesis koşulları Sanayi alanı Üretim ve sanayi kullanımı Çevresel izin ve faaliyet sınırlamaları Depolama/lojistik Depo ve lojistik tesisleri Tır erişimi, yol ve yükseklik koşulları Tarım alanı Tarımsal kullanım Konut yapılaşması çok sınırlı olabilir Park/yeşil alan Kamu kullanımına ayrılmış alan Özel yapılaşma mümkün olmayabilir Eğitim/sağlık alanı Kamu veya özel tesis alanı Kullanım amacı sınırlıdır Yol alanı Ulaşım alanı Parselin tamamı veya bir kısmı etkilenebilir “Ticaret alanı” ifadesi de sınırsız kullanım hakkı vermez. Plan notlarında konaklama, ofis, mağaza, özel sağlık, eğitim, restoran veya konut kullanımının mümkün olup olmadığı ayrıca düzenlenebilir. Remax Hills Bu nedenle fonksiyon adı kadar, fonksiyonun plan notundaki tanımı da okunmalıdır. 4. Lejant neyi gösterir? Lejant, imar planındaki renklerin, çizgilerin, taramaların ve sembollerin anlamını açıklayan bölümdür. Lejant üzerinden: • Parselin kullanım fonksiyonu, • Yol ve yeşil alan sınırları, • Koruma kuşakları, • Enerji hatları, • Dere koruma bantları, • Sit alanları, • Özel proje alanları, • Jeolojik sakıncalı alanlar, • Planlama ve etap sınırları gibi bilgiler okunabilir Ancak farklı planlarda benzer renkler farklı anlamlara gelebilir. Bir belediyenin planındaki sarı renk konut alanını gösterirken başka bir özel amaçlı planda farklı bir sınıflandırma kullanılabilir. Bu nedenle renk üzerinden tahmin yürütülmemeli; mutlaka o plana ait resmî lejant kontrol edilmelidir. 5. Plan notları neden paftadan daha önemli olabilir? Yatırımcıların en sık yaptığı hata, renkli plan paftasını inceleyip plan notlarını okumamaktır. Oysa plan notları şu konularda belirleyici olabilir: • Minimum parsel büyüklüğü • İfraz ve tevhit şartları • Emsale dâhil olan ve olmayan alanlar • Zemin katta izin verilen kullanımlar • Konut ve ticaret kullanım oranları • Bodrum katların kullanımı • Otopark şartları • Kot alma yöntemi • Çatı ve teras düzenlemeleri • Yol veya altyapı tamamlanmadan ruhsat verilememesi • Kurum görüşü alınması zorunluluğu • Zemin etüdü ve jeolojik koşullar • Parsellerin birleştirilmesi şartı • Özel proje hazırlanması zorunluluğu Örneğin paftada emsal 1.50 yazabilir; fakat plan notu “uygulama yapılabilmesi için en az 2.000 m² parsel oluşturulacaktır” diyebilir. Elinizdeki parsel 800 m² ise komşu parsellerle birleşmeden tek başına yapılaşamayabilir. Başka bir plan notu, ticaret kullanımını yalnızca ana caddeye cepheli parsellerin zemin katında mümkün kılabilir. Bu durumda “ticaret + konut” ifadesinin ekonomik değeri her parsel için aynı olmaz. 6. TAKS nedir? TAKS, “Taban Alanı Kat Sayısı”dır. Yapının zeminde kaplayabileceği azami alanı ifade eder. Basit formül: Azami taban oturumu = Net imar parseli × TAKS Örneğin: • Net imar parseli: 1.000 m² • TAKS: 0.30 Azami teorik taban oturumu: 1.000 × 0.30 = 300 m² Ancak bu hesap, binanın mutlaka 300 m² oturabileceği anlamına gelmez. Şunlar oturumu küçültebilir: • Ön bahçe çekme mesafesi • Yan ve arka bahçe mesafeleri • Parselin dar veya düzensiz geometrisi • Yapı yaklaşma sınırı • Korunacak ağaçlar • Enerji hattı veya dere koruma bandı • Otopark rampası • Yangın ulaşımı • Tescilli yapı veya koruma alanı Bu nedenle matematiksel TAKS hakkı ile mimari olarak kullanılabilen oturum alanı farklı olabilir. 7. KAKS veya emsal nedir? KAKS, “Kat Alanları Kat Sayısı”dır ve uygulamada çoğunlukla “emsal” olarak ifade edilir. Basit formül: Emsale esas toplam inşaat alanı = Net imar parseli × KAKS Örneğin: • Net imar parseli: 1.000 m² • KAKS: 1.50 Emsale esas teorik inşaat alanı: 1.000 × 1.50 = 1.500 m² Ancak 1.500 m²’nin tamamı satılabilir net alan değildir. Bu rakamdan veya proje toplamından: • Merdivenler • Asansör ve şaftlar • Ortak alanlar • Duvarlar • Teknik hacimler • Otopark alanları • Sığınak • Yangın kaçış alanları • Mevzuata göre emsale dâhil veya hariç alanlar ayrıca değerlendirilir. Dolayısıyla: Emsal alanı, satılabilir alanla aynı şey değildir. Bir geliştirme projesinin fizibilitesinde brüt inşaat alanı, emsale esas alan ve satılabilir/kiralanabilir net alan ayrı ayrı hesaplanmalıdır. 8. Kat adedi ile emsal aynı şey değildir Bir parsel için “beş kat imarlı” denmesi, toplam inşaat alanını tek başına açıklamaz. Örneğin: • Net parsel: 1.000 m² • TAKS: 0.30 • KAKS: 1.50 • Azami kat: 5 Teorik olarak: • Taban oturumu: 300 m² • Beş kat toplamı: 1.500 m² Bu örnekte TAKS ve beş kat, emsal hakkıyla uyumludur. Ancak parsel dar olduğu için çekme mesafelerinden sonra yalnızca 220 m² oturum yapılabiliyorsa, beş katta toplam 1.100 m² üretilebilir. Kalan teorik emsal hakkı, yükseklik veya plan koşulları nedeniyle kullanılamayabilir. Tersi durumda, geniş bir oturum alanı olsa bile KAKS sınırı toplam inşaat alanını kısıtlayabilir. Bu nedenle şu dört veri birlikte okunmalıdır: 1. TAKS 2. KAKS/emsal 3. Kat adedi veya Yençok 4. Çekme mesafeleri ve yapı yaklaşma sınırı 9. Yençok ve bina yüksekliği nasıl okunur? Planlarda yükseklik farklı biçimlerde gösterilebilir: • Yençok: 12.50 metre • Hmax: 15.50 metre • 4 kat • Serbest yükseklik • Çevre yapılaşmaya göre • Avan projeye göre “Beş kat” ile “Yençok 15.50 metre” her zaman aynı sonucu vermeyebilir. Zemin kat yüksekliği, ticari kullanım, çatı çözümü, eğimli arazi ve kot alma noktası toplam kat kullanımını etkileyebilir. Özellikle eğimli parsellerde: • Hangi yoldan kot alınacağı, • Tabii zemin ile düzenlenmiş zemin farkı, • Bodrum katların açığa çıkması, • Birden fazla cepheden kat kazanılıp kazanılamayacağı proje değerini ciddi biçimde değiştirebilir. 10. Brüt tapu alanı ile net imar parselini karıştırmayın Tapuda 2.000 m² görünen bir taşınmazın tamamı yapılaşma hesabına esas olmayabilir. Parselin bir kısmı: • Yolda, • Parkta, • Otoparkta, • Okul veya sağlık alanında, • Dere koruma bandında, • Teknik altyapı alanında kalabilir. Ayrıca parsel henüz imar uygulaması görmemişse, arazi ve arsa düzenlemesi sonrasında yüzölçümü, konumu ve geometrisi değişebilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde taban alanı ve emsal hesabının esas olarak net imar parseli üzerinden yapılacağı belirtilmektedir. Bu yüzden yalnızca tapudaki brüt yüzölçümünün emsalle çarpılması yanıltıcı olabilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 11. Düzenleme ortaklık payı ve 18. madde riski 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemesinde; yol, park, otopark, eğitim ve sağlık alanları gibi umumi ve kamu hizmetleri için düzenleme ortaklık payı ayrılabilir. Güncel düzenlemeye göre bu pay, düzenleme öncesindeki yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez. Ancak bu, her parselden otomatik olarak yüzde 45 kesileceği anlamına gelmez. Gerçek oran, düzenleme sahasının ihtiyaçlarına ve daha önce yapılan terk veya kesintilere göre belirlenir. 3194 sayılı İmar Kanunu Örneğin: • Kadastral parsel: 2.000 m² • Varsayımsal düzenleme kesintisi: %30 • Düzenleme sonrası yaklaşık alan: 1.400 m² Emsal 1.50 ise teorik hesap: 1.400 × 1.50 = 2.100 m² Sadece tapu alanı üzerinden yapılan yanlış hesap ise: 2.000 × 1.50 = 3.000 m² Aradaki 900 m² fark, projenin ekonomik fizibilitesini tamamen değiştirebilir. Fakat bu yalnızca öğretici bir örnektir. Kesin kesinti oranı, parselasyon planı ve ilgili idarenin uygulaması görülmeden varsayılamaz. 12. Parselasyon yapılmış mı? Bir bölgede 1/1.000 uygulama imar planının bulunması, her parselin doğrudan ruhsata hazır olduğu anlamına gelmez. Şunlar ayrıca araştırılmalıdır: • 18. madde uygulaması yapılmış mı? • Parselasyon planı kesinleşmiş mi? • Kadastral parsel imar parseline dönüşmüş mü? • Yola cephe oluşmuş mu? • Kamu terkleri tamamlanmış mı? • Tapu tescili yapılmış mı? • İmar uygulamasına karşı açılmış dava var mı? Kadastral parsel ile imar parseli aynı şey değildir. Kadastral parsel mülkiyet sınırını; imar parseli ise plan ve parselasyon işlemi sonucunda yapılaşmaya uygun hale getirilen parseli ifade eder. 13. Yola cephe ve ulaşım koşullarını inceleyin Bir arsanın harita üzerinde yola yakın görünmesi, hukuken yola cepheli olduğu anlamına gelmeyebilir. Şunlar kontrol edilmelidir: • Yol imar planında mevcut mu? • Yol fiilen açılmış mı? • Yol kamu mülkiyetine geçmiş mi? • Parselin resmî yola doğrudan cephesi var mı? • Kadastro yolu ile imar yolu aynı mı? • Yol genişletme kararı parseli etkiliyor mu? • Cephe genişliği yapılaşma için yeterli mi? Özellikle arazi ve tarla yatırımlarında “kadastral yolu var” ifadesi ile “imar parseli ve ruhsata elverişli yol cephesi var” ifadeleri birbirinden ayrılmalıdır. 14. İfraz ve tevhit şartlarını araştırın İfraz Bir parselin bölünerek birden fazla parsele ayrılmasıdır. İfraz için: • Minimum parsel büyüklüğü, • Minimum cephe, • Minimum derinlik, • Yola erişim, • Plan fonksiyonu, • Plan notları belirleyicidir. Büyük bir araziyi küçük parsellere ayırarak satma düşüncesi, plan ve mevzuat izin vermiyorsa uygulanamaz. Tevhit İki veya daha fazla parselin birleştirilmesidir. Bazı planlarda yapılaşabilmek için komşu parsellerle tevhit şartı getirilebilir. Özellikle: • Dar parsellerde, • Bitişik nizam alanlarda, • Büyük ticari projelerde, • Özel proje alanlarında tevhit şartı yatırımın süresini ve maliyetini artırabilir. Komşu maliklerin satışa veya ortak projeye razı olmaması, arsanın teorik imar hakkının kullanılmasını zorlaştırabilir. 15. Çekme mesafeleri gerçek projeyi nasıl etkiler? Planlarda genel olarak: • Ön bahçe mesafesi, • Yan bahçe mesafesi, • Arka bahçe mesafesi, • Yol ve komşu yaklaşma sınırı bulunabilir. Örneğin 500 m² büyüklüğünde fakat dar ve uzun bir parsel düşünelim. Kâğıt üzerinde TAKS 0.40 olduğunda 200 m² taban oturumu hakkı görünür. Ancak ön, arka ve yan çekmeler uygulandığında geriye yalnızca 110 m² oturulabilir alan kalabilir. Bu nedenle arsa değerlendirmesinde yalnızca alan ve emsal değil, parsel geometrisi de önemlidir. İdeal incelemede parsel üzerine basit bir kütle yerleşimi yapılmalı ve şu soru sorulmalıdır: Teorik imar hakkının ne kadarı mimari olarak gerçekten kullanılabiliyor? 16. Sit, koruma ve özel statüleri kontrol edin Bir parselin imar planında yapılaşabilir görünmesi, diğer mevzuattan kaynaklanan kısıtlamaların bulunmadığı anlamına gelmez. Araştırılması gereken özel statüler şunlardır: • Kültür varlığı tescili • Kentsel, arkeolojik veya tarihî sit • Doğal sit • Koruma amaçlı imar planı • Kıyı kenar çizgisi • Boğaziçi alanı • Özel çevre koruma bölgesi • Orman sınırı • Tarım arazisi sınıfı • İçme suyu havzası • Askerî güvenlik bölgesi • Hava mania alanı • Enerji nakil hattı • Doğal gaz veya petrol boru hattı • Dere ve taşkın alanı • Heyelan veya jeolojik sakıncalı alan Bu alanlarda belediye dışında koruma kurulu, bakanlık, DSİ, orman, tarım veya başka kurumlardan görüş alınması gerekebilir. 17. Jeolojik durum neden önemlidir? İmar planında konut alanında kalan bir parselin zemin koşulları ilave yükümlülükler getirebilir. Yerleşime uygunluk sınıfları arasında: • Uygun alan, • Önlemli alan, • Ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alan, • Yapılaşmaya uygun olmayan alan gibi kararlar bulunabilir. Önlemli alanlarda: • Kazıklı temel, • Zemin iyileştirmesi, • İstinat yapıları, • Drenaj sistemi, • Şev stabilizasyonu, • İlave mühendislik çalışmaları gerekebilir. Bu durum imar hakkını tamamen ortadan kaldırmasa bile inşaat maliyetini ciddi ölçüde artırabilir. Bu nedenle arsanın değeri yalnızca üretilecek metrekare üzerinden değil, o metrekarenin üretim maliyeti üzerinden de değerlendirilmelidir. 18. Askıdaki planları ve plan değişikliklerini araştırın İmar planları değişmez belgeler değildir. Planlarda: • Fonksiyon değişikliği, • Yol genişletme, • Kat veya emsal değişikliği, • Kamu alanı düzenlemesi, • Plan notu değişikliği, • İptal veya revizyon gündeme gelebilir. Onaylanan planlar ve değişiklikleri belirli sürelerle askıya çıkarılır. Bu süre içinde itiraz edilebilir; ayrıca planlar idari davaya konu olabilir. e-Plan Otomasyon Sistemi üzerinden yürürlükteki ve askıdaki planlara erişilebilmesi mümkündür. Ancak internet üzerinden görülen plan, satın alma öncesindeki resmî belediye incelemesinin alternatifi değildir. e-Plan hakkında açıklama Araştırmada şu sorular sorulmalıdır: • Parseli etkileyen askıda plan var mı? • Yakın zamanda plan değişikliği yapıldı mı? • Plana itiraz edilmiş mi? • Yürütmeyi durdurma veya iptal kararı var mı? • Önceki plan ile yürürlükteki plan arasında fark bulunuyor mu? • Planın kesinleşme tarihi nedir? “Yakında emsal artacak” veya “bölge ticarete dönecek” gibi sözlü beyanlar, kesinleşmiş plan kararı bulunmadıkça yatırım değerine kesin hak olarak yansıtılmamalıdır. 19. Tapu kaydı ve imar planı birlikte okunmalıdır İmar planı yapılaşma koşullarını gösterir; tapu kaydı ise taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve ayni hakları ortaya koyar. Tapuda şu kayıtlar bulunabilir: • İpotek • Haciz • İntifa hakkı • Geçit hakkı • Üst hakkı • Kira şerhi • Kamulaştırma şerhi • Riskli yapı kaydı • Korunması gerekli kültür varlığı kaydı • Aile konutu şerhi • Davalıdır şerhi • Kamuya veya Hazineye iade yükümlülüğü Bir parselin imarı çok değerli olsa bile tapu üzerindeki şerh veya takyidatlar satış ve geliştirme sürecini etkileyebilir. 20. Örnek imar hesabı Aşağıdaki örnek yalnızca hesap mantığını göstermek içindir. Veriler • Tapu alanı: 1.500 m² • Varsayımsal kamu alanı/düzenleme etkisi: %20 • Tahmini net imar parseli: 1.200 m² • TAKS: 0.30 • KAKS: 1.50 • Yençok: 5 kat Teorik taban oturumu 1.200 × 0.30 = 360 m² Emsale esas toplam alan 1.200 × 1.50 = 1.800 m² Katlara dağılım 360 m² × 5 kat = 1.800 m² İlk bakışta hak tamamen kullanılabiliyor görünmektedir. Ancak parsel üzerine: • 5 metre ön bahçe, • Yan bahçe mesafeleri, • Arka bahçe mesafesi, • Otopark rampası, • Yangın yaklaşımı, • Teknik hacimler yerleştirildiğinde taban oturumu 300 m²’ye düşebilir. Bu durumda beş katta 1.500 m² üretilebilir. Plan daha fazla kata izin vermiyorsa teorik emsalin 300 m²’si kullanılamayabilir. Ayrıca 1.800 m² emsal alanı, 1.800 m² satılabilir alan değildir. Ortak alanlar ve proje verimliliği düşüldüğünde satılabilir alan daha düşük olacaktır.(Remax Hills) Bu nedenle doğru fizibilite şu sıralamayla yapılmalıdır: 1. Tapu alanı 2. Düzenleme ve terk etkisi 3. Net imar parseli 4. TAKS ve emsal hesabı 5. Çekme mesafeleri 6. Mimari kütle çalışması 7. Brüt inşaat alanı 8. Satılabilir veya kiralanabilir alan 9. İnşaat ve finansman maliyeti 10. Beklenen satış veya kira geliri Arsa almadan önce belediyeden hangi belgeler alınmalı? Satın alma kararı öncesinde mümkün olduğunca şu belgeler incelenmelidir: • Güncel imar durumu belgesi • Onaylı 1/1.000 uygulama imar planı paftası • 1/1.000 plan notları • İlgili 1/5.000 nazım imar planı • Plan açıklama raporu • Kadastro çapı • İmar çapı veya imar durum krokisi • Yol kotu ve kot kesiti • Aplikasyon krokisi • Parselasyon planı • Encümen veya meclis kararları • Askıdaki plan değişiklikleri • Terk, ifraz ve tevhit bilgileri • Jeolojik-jeoteknik etüt bilgisi • Sit ve koruma kararları • İlgili kurum görüşleri • Tapu kaydı ve takyidat belgesi Belge isimleri ve temin yöntemleri ilgili idareye göre değişebilir. Arsa almadan önce 30 maddelik kontrol listesi Mülkiyet • Ada ve parsel numarası doğrulandı mı? • Tapu alanı ile fiilî sınırlar uyumlu mu? • Hisseli mülkiyet var mı? • İpotek, haciz veya intifa bulunuyor mu? • Geçit veya üst hakkı var mı? • Tapu niteliği arsa mı, tarla mı? Planlama • 1/100.000 üst ölçekli karar incelendi mi? • 1/5.000 nazım plan yürürlükte mi? • 1/1.000 uygulama planı var mı? • Plan paftası ve lejant okundu mu? • Plan notlarının tamamı incelendi mi? • Kullanım fonksiyonu kesin olarak belirlendi mi? • Askıda plan veya plan değişikliği var mı? • Plan iptal davası araştırıldı mı? Yapılaşma • TAKS nedir? • KAKS/emsal nedir? • Kat sınırı veya Yençok nedir? • Çekme mesafeleri nedir? • Minimum parsel şartı var mı? • Tevhit zorunluluğu bulunuyor mu? • Emsalin tamamı mimari olarak kullanılabiliyor mu? • Satılabilir alan hesabı yapıldı mı? Uygulama ve altyapı • 18. madde uygulaması yapılmış mı? • Net imar parseli oluşmuş mu? • Kamu terkleri tamamlanmış mı? • Parselin resmî yola cephesi var mı? • Yol fiilen açılmış mı? • Elektrik, su, kanalizasyon ve doğal gaz mevcut mu? • Jeolojik veya taşkın riski araştırıldı mı? • Sit, koruma, havza veya kıyı kısıtlaması var mı? En sık yapılan yedi hata 1. Tapu alanını doğrudan emsalle çarpmak Emsal hesabı çoğu durumda net imar parseli üzerinden yapılır. Terk ve düzenleme etkileri görülmeden hesap kesinleştirilemez. 2. Yalnızca 1/5.000 plana güvenmek Nazım plan genel kullanım kararını gösterir. Uygulama koşulları için 1/1.000 plan ve plan notları gerekir. 3. Plan notlarını okumamak Minimum parsel, tevhit, kullanım oranı ve kurum görüşleri çoğu zaman plan notlarında bulunur. 4. “İmara yakın” ifadesini değer olarak satın almak İmara yakınlık hukuki bir hak değildir. Plan değişikliği gerçekleşmeyebilir veya uzun yıllar sürebilir. 5. Emsali satılabilir alan sanmak Emsal alanı, toplam inşaat ve satılabilir alan birbirinden farklıdır. 6. Parsel geometrisini göz ardı etmek Yüksek emsalli fakat dar, eğimli veya düzensiz bir parselde teorik hakkın tamamı kullanılamayabilir. 7. Yalnızca belediye imarını incelemek Tapu, koruma, tarım, orman, kıyı, havza, jeoloji ve altyapı kararları da birlikte değerlendirilmelidir. RE/MAX Hills değerlendirmesi Arsa yatırımında bizim için yalnızca “kaç emsal?” sorusu yeterli değildir. Bir arsayı değerlendirirken şu beş değeri birbirinden ayırırız: 1. Kadastral değer: Tapudaki mevcut taşınmazın durumu 2. Plan değeri: İmar planının verdiği teorik hak 3. Uygulanabilir değer: Parselasyon ve terklerden sonra kullanılabilen hak 4. Proje değeri: Mimari ve teknik olarak üretilebilen alan 5. Ticari değer: Satılabilir alan, maliyet, gelir ve çıkış süresi Gerçek yatırım değeri çoğu zaman plan paftasındaki emsal rakamından değil, bu beş aşamanın birlikte analiz edilmesinden ortaya çıkar. Arsanın yüksek emsalli olması tek başına iyi yatırım olduğu anlamına gelmez. Bazen daha düşük emsalli fakat: • Uygulaması tamamlanmış, • Yola cepheli, • Düzenli geometrili, • Altyapısı hazır, • Hukuki sorunu bulunmayan bir parsel, yüksek emsalli ancak belirsizlik taşıyan bir araziden daha değerli olabilir. Sonuç: İmar planını değil, uygulanabilir projeyi satın alın Arsa yatırımında en pahalı hatalar genellikle matematik hatalarından değil, eksik belge ve yanlış varsayımlardan kaynaklanır. Bir taşınmazın imar planında yapılaşabilir görünmesi ile bugün ruhsat alınabilecek durumda olması aynı şey değildir. Doğru karar için: • Plan kademeleri, • Plan paftası, • Lejant, • Plan notları, • Parselasyon durumu, • Net imar parseli, • TAKS ve KAKS, • Çekme mesafeleri, • Tapu kayıtları, • Özel mevzuat kısıtlamaları birlikte değerlendirilmelidir. Arsa alırken yalnızca bugünkü toprağı değil, hukuken ve teknik olarak geliştirilebilecek gelecekteki projeyi satın alırsınız. RE/MAX Hills Arsa veya geliştirme projesi satın almadan önce taşınmazın yalnızca ilan değerini değil; imar, parselasyon, teknik uygulanabilirlik ve yatırım senaryosunu birlikte inceleyelim. RE/MAX Hills’te metrekare değil, uygulanabilir değer konuşur. Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Belirli bir taşınmaz için ilgili belediye ve yetkili kurumlardan güncel resmî belgeler alınmalı; şehir plancısı, mimar, harita mühendisi ve gerektiğinde gayrimenkul hukuku uzmanından profesyonel görüş istenmelidir.